切割電腦賣場？ 撲朔迷離的"中關(guān)村"
2003年白皮書指出中關(guān)村無序性形成重大隱患
2004年中關(guān)村電子產(chǎn)品貿(mào)易商會(huì)上出臺(tái)的《中關(guān)村電子產(chǎn)品貿(mào)易行業(yè)發(fā)展白皮書（2003年）》，報(bào)告指出近兩三年新增的電子賣場面積，已經(jīng)相當(dāng)于2002年年底存量面積的3倍左右，中關(guān)村電子賣場存量已經(jīng)供過于求。今后，嚴(yán)重供過于求的局面將使電子賣場行業(yè)出現(xiàn)惡性競爭的狀況，如果不采取果斷措施，將造成巨大的社會(huì)資源浪費(fèi)。
2006年——中關(guān)村西區(qū)蔓延“賣場過剩論?！?/STRONG>
時(shí)間回溯到2006年4月26日，當(dāng)時(shí)的北京晚報(bào)一則報(bào)道引起了很多人的關(guān)注“號(hào)稱中國硅谷的中關(guān)村正在進(jìn)行一場IT賣場的圈地大戰(zhàn)。（面積5萬平米的鼎好二期電子商城招商啟動(dòng)，面積達(dá)6萬平方米的E世界即將開業(yè)，15000平方米的百腦匯北京店計(jì)劃07年3月開業(yè)）一時(shí)間賣場過剩論成為了那個(gè)時(shí)候討論最激烈的話題。”
2009年——金融風(fēng)暴引發(fā)中關(guān)村賣場的撤攤潮
中關(guān)村要崩潰了？經(jīng)銷商大面積撤攤，好多經(jīng)銷商都跑路了！以后中關(guān)村模式肯定會(huì)垮臺(tái)的……金融風(fēng)暴刮進(jìn)中關(guān)村，繁榮的中關(guān)村由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的到來，貌似顯得弱不禁風(fēng)。真的如此嗎？被譽(yù)為“JS”聚集地的中關(guān)村，從昔日的中國硅谷的希望之地，變成了萬夫指責(zé)一無是處的地方？
2009年——中關(guān)村西區(qū)是這次手術(shù)切割的區(qū)域?
中關(guān)村西區(qū)東起中關(guān)村大街，西至蘇州街，北起北四環(huán)路，南至海淀南路，規(guī)劃占地95 公頃，公共建筑(寫字樓)規(guī)模約250萬平方米。規(guī)劃建筑面積僅占中關(guān)村科技園區(qū)海淀園的0.5%，卻是商業(yè)物業(yè)最集中，人流量最大的區(qū)域。
作為消費(fèi)者趨之若鶩的電子產(chǎn)品采購地，在殘酷的市場競爭壓力、不正當(dāng)競爭行為、環(huán)境逐漸惡劣的情況下，致使部分商家心態(tài)失衡，種種不誠信的事件層出不窮，在各方監(jiān)管以及采取手段（包括法律手段）都無法根本解決的時(shí)候。中關(guān)村賣場開始為自己的“誠信缺失”買單。
西區(qū)的這次變更，雖說是要調(diào)整高科技產(chǎn)業(yè)的比重，減少低端服務(wù)業(yè)。在這一大的背景下，海淀區(qū)城府對(duì)賣場西區(qū)的切割或多或少與誠信缺失也有關(guān)。那么這次海淀區(qū)的政策調(diào)整究竟是怎么一回事呢？
海淀區(qū)關(guān)于中關(guān)村的賣場評(píng)估工作已經(jīng)開始
中關(guān)村西區(qū)聚集海龍、鼎好、中關(guān)村e(cuò)世界等多個(gè)電子市場，共占面積近30萬平方米。這些電子賣場重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重，商業(yè)比例偏高，科技、金融特色不突出，與中關(guān)村西區(qū)新時(shí)期的發(fā)展定位存在較大偏差。為此，海淀區(qū)政府正在醞釀電子市場調(diào)整政策，中關(guān)村西區(qū)本身要保留一定規(guī)模的電子賣場，而小型商戶則通過政府引導(dǎo)的方式遷出西區(qū)，預(yù)計(jì)2-3年內(nèi)完成遷移工作。海淀區(qū)政府有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前各電子市場的評(píng)估工作已經(jīng)展開。
這次中關(guān)村西區(qū)規(guī)劃范圍
一、中關(guān)村西區(qū)四至范圍為：東起中關(guān)村大街，西至蘇州街，北起北四環(huán)路，南至海淀南路。規(guī)劃占地95公頃，公共建筑（寫字樓）規(guī)模約250萬平方米。
二、中關(guān)村西區(qū)的功能定位是：以技術(shù)創(chuàng)新與科技成果轉(zhuǎn)化和輻射為核心，以科技金融服務(wù)為重點(diǎn)，以高端人才服務(wù)、中介服務(wù)和政府公共服務(wù)為支撐的創(chuàng)新要素聚集功能區(qū)。
三、中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整的總體思路是：以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)業(yè)態(tài)調(diào)整工作，堅(jiān)持“政府調(diào)控、規(guī)劃指導(dǎo)、合理疏導(dǎo)、科學(xué)利用”原則，充分發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)作用，依法規(guī)范項(xiàng)目準(zhǔn)入和退出制度，推進(jìn)以電子產(chǎn)品市場為主的傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整，加快人才、技術(shù)、資本等創(chuàng)新要素聚集，著力發(fā)展與核心區(qū)建設(shè)相適應(yīng)的高技術(shù)服務(wù)業(yè)，優(yōu)化中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)布局，將中關(guān)村西區(qū)建設(shè)成為中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)核心區(qū)的標(biāo)志性區(qū)域。
四、建立以業(yè)態(tài)發(fā)展指導(dǎo)目錄為導(dǎo)向的中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)管理機(jī)制。中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)分為鼓勵(lì)類、限制類和淘汰類。
限制類、淘汰類是指《國務(wù)院關(guān)于發(fā)布實(shí)施<促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整暫行規(guī)定>的決定》（國發(fā)〔2005〕40號(hào)）、《北京市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2007年本）》等文件中規(guī)定的限制類與淘汰類產(chǎn)業(yè)、項(xiàng)目。
根據(jù)中關(guān)村西區(qū)功能定位，不鼓勵(lì)電子賣場、商場（店）、購物中心、餐飲等業(yè)態(tài)在本區(qū)域內(nèi)發(fā)展。
這次調(diào)整的目標(biāo)，直指中關(guān)村西區(qū)的功能定位，電子賣場、商場（店）、購物中心、餐飲等業(yè)態(tài)在本區(qū)域內(nèi)發(fā)展。這也就意味著2到3年內(nèi)，中關(guān)村將會(huì)迎來一個(gè)新的變化。這個(gè)變化我們總結(jié)為“低走”和“高進(jìn)”！
● 中關(guān)村：天堂、人間、地獄
“在中關(guān)村電腦城買IT產(chǎn)品，砍價(jià)就得狠，要按照對(duì)半還低的價(jià)格砍才行?！边@句有些可笑的話透露出一個(gè)信息：或許那人已經(jīng)把中關(guān)村電腦城當(dāng)成了動(dòng)物園批發(fā)市場。這不能不說是中關(guān)村電腦城的悲哀。
天堂：“曾經(jīng)的中關(guān)村電腦城，是商人的天堂。賣數(shù)碼相機(jī)、攢電腦、賣筆記本，每臺(tái)賺個(gè)幾千利潤不在話下，即使光賣IT產(chǎn)品的配件，一個(gè)月純利潤幾萬也是稀松平常，當(dāng)時(shí)都是客戶追著商家買。沒辦法，誰叫那時(shí)候商家少、貨也少?！?/P>
人間：“可惜了，那時(shí)候不知道節(jié)約，看到賺錢這么容易，就開始大手大腳，也根本沒想過存錢或者投資，就這樣過了幾年，突然發(fā)現(xiàn)商家越來越多，利潤越來越薄，這個(gè)時(shí)候才意識(shí)到錢不會(huì)是永遠(yuǎn)這么好掙的。
地獄：“哎，沒有太好的經(jīng)營思路，而且隨著中關(guān)村電腦城面積的擴(kuò)大，商家越來越多，租金還越來越貴，競爭的激烈程度是以前難以想象的。為了保證足夠多的利潤，也只有采取一些以往不屑一顧的非常規(guī)手段，但這樣做還是不能阻止銷售額一天不如一天。哎，和剛來中關(guān)村電腦城那會(huì)兒相比，現(xiàn)在簡直就是地獄。”
逐步被轉(zhuǎn)型、非常規(guī)銷售手段、隱蔽的誘導(dǎo)、價(jià)格的欺詐……不誠信的大帽子帶上了中關(guān)村的頭上。隨著呼吁治理的聲音越來越高，打擊JS（奸商）的“怨咒”一次又一次的發(fā)揮著它的威力。
今天外科手術(shù)般的調(diào)整開始了。
中關(guān)村西區(qū)的調(diào)整——低走高進(jìn)
如果說這次中關(guān)村西區(qū)調(diào)整中，“低走”是賣場的部分遷移的話，那么“高進(jìn)”又是誰呢？這就不得不說一下中關(guān)村的PE大廈了?！癙E大廈”(注：Private Equity簡稱PE，在中國通常稱為私募股權(quán)投資)，其定位為吸引股權(quán)投資機(jī)構(gòu)入駐的重要載體之一。作為中關(guān)村核心區(qū)域唯一的在售商業(yè)項(xiàng)目，海淀區(qū)政府立足于中關(guān)村的區(qū)位特點(diǎn)，與SOHO中國合作。
PE的租戶包括中企智慧谷投資顧問（北京）有限公司、德豐杰龍投(上海)創(chuàng)業(yè)投資咨詢公司、明石投資管理（北京）有限公司等企業(yè)。海淀區(qū)政府對(duì)于進(jìn)駐的PE及其相關(guān)企業(yè)將給予租金補(bǔ)貼支持。
具體政策
對(duì)工商、稅務(wù)注冊(cè)在海淀區(qū)的PE、VC企業(yè)，依據(jù)《海淀區(qū)促進(jìn)創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)發(fā)展暫行辦法》（海政發(fā)【2008】39號(hào)）有關(guān)規(guī)定，加大租金補(bǔ)貼優(yōu)惠力度。第一年補(bǔ)助50％，第二年補(bǔ)助50％，第三年補(bǔ)助30％。對(duì)工商、稅務(wù)注冊(cè)在海淀區(qū)的科技型金融機(jī)構(gòu)，第一年補(bǔ)助30％，第二年補(bǔ)助30％。每個(gè)金融機(jī)構(gòu)補(bǔ)貼面積不超過400平米。
目前中關(guān)村SOHO的出租情況
中關(guān)村SOHO是SOHO中國于2008年8月收購的一個(gè)幾近完成的商業(yè)項(xiàng)目，總建筑面積58,850平方米，可銷售面積44,208.66平方米。
此項(xiàng)目于2009年5月8日開盤銷售，當(dāng)天銷售額達(dá)6.35億元人民幣，目前項(xiàng)目基本售罄。（SOHO中國董事長潘石屹表示：SOHO中國開發(fā)的寫字樓出租率一直保持在95%以上。我們期待剛剛啟動(dòng)招商的中關(guān)村SOHO的出租率會(huì)和SOHO的其他項(xiàng)目一樣，達(dá)到95%以上?！?）
中關(guān)村（深交所）一月的股價(jià)浮動(dòng)
PE大廈對(duì)中關(guān)村未來的發(fā)展影響！
據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道稱，中關(guān)村地區(qū)的中小型高新技術(shù)企業(yè)對(duì)資本和融資渠道的需求非常旺盛，海淀區(qū)人民政府將中關(guān)村SOHO定位為PE大廈，正是為這類發(fā)展中的企業(yè)提供多元化的服務(wù)，為其發(fā)展提供更好的平臺(tái)。海淀區(qū)人民政府積極吸引股權(quán)投資、創(chuàng)業(yè)投資等類型企業(yè)的聚集，充分發(fā)揮了政府和中介組織的作用。
海淀區(qū)人民政府于2008年8月發(fā)布了《海淀區(qū)促進(jìn)創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)發(fā)展暫行辦法》，從財(cái)政支持、稅收優(yōu)惠等多個(gè)方面促進(jìn)創(chuàng)業(yè)投資的發(fā)展。對(duì)于新設(shè)立或新遷入海淀區(qū)且工商注冊(cè)和稅務(wù)登記在海淀區(qū)的創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)及總部型創(chuàng)業(yè)投資管理企業(yè)，租用辦公用房從事創(chuàng)投業(yè)務(wù)的，可以享受三年租金價(jià)格補(bǔ)貼。第一年補(bǔ)貼50%，第二年補(bǔ)貼 30%，第三年補(bǔ)貼 20%。海淀區(qū)人民政府用實(shí)際行動(dòng)推動(dòng)了海淀區(qū)自主創(chuàng)新發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。
從這幾點(diǎn)我們不難看出，低走已經(jīng)成為了不可逆的情況。而“高進(jìn)”已經(jīng)是必然的事實(shí)。
小貼士：PE大廈的前身，是中關(guān)村的一幢爛尾樓，這幢原名“金和國際”的大樓，已經(jīng)改名為“中關(guān)村SOHO”，改弦更張后這幢大廈被海淀區(qū)政府指定為“中關(guān)村PE大廈”，入住的企業(yè)可以享受政府補(bǔ)貼。
目前的中關(guān)村——多數(shù)人不知情
隨機(jī)在E世界詢問了一位采購相機(jī)的侯先生。當(dāng)被問及如果中關(guān)村部分賣場遷至大鐘寺，您怎么看時(shí)？“我考！開玩笑吧，那里是賣五金、雜貨的地方啊。”侯先生說道。
2009年9月19日下午15：00中關(guān)村一景
中關(guān)村E世界經(jīng)營數(shù)碼產(chǎn)品的秦店長：“不會(huì)吧？沒聽說??！到大鐘寺？那里哪里有賣場?。∥业脠?jiān)守中關(guān)村，誰沒事去那里買啊……”
中關(guān)村鼎好賣場李店長：“沒聽說，不怕，肯定拆不了鼎好。我就在鼎好哪里都不搬！”
中關(guān)村海龍賣場孟先生：“不知道，海龍應(yīng)該沒問題的，賣場不會(huì)變吧？我也說不準(zhǔn)！”
在了解過程中我們發(fā)現(xiàn)，針對(duì)這個(gè)問題，大多數(shù)經(jīng)銷商都表示不知情。如此的舉措，讓我們不禁聯(lián)想到，這就可以解決中關(guān)村不誠信的問題么？
中關(guān)村的誠信問題
談到在北京買PC數(shù)碼產(chǎn)品，大家是不得不到中關(guān)村買。由于中關(guān)村導(dǎo)購的誠信出了問題，很多對(duì)中關(guān)村市場不了解的朋友到了中關(guān)村不僅買不到自己想買的產(chǎn)品，往往價(jià)格上還要被黑上一筆，這時(shí)間一長，關(guān)于中關(guān)村黑導(dǎo)購的負(fù)面消息也是越來越多。如果長此以往，面對(duì)京東、新蛋、淘寶之類的網(wǎng)購逐漸盛行，中關(guān)村誠信問題不解決的話，就會(huì)造成中關(guān)村最后將成為展示電子產(chǎn)品的展示區(qū)，而非賣場。
越來越看不清的中關(guān)村（談價(jià)格，談產(chǎn)品被“轉(zhuǎn)型”，歷來是到中關(guān)村買產(chǎn)品時(shí)最大的“危險(xiǎn)時(shí)刻”）
逐步淘汰中關(guān)村的低端服務(wù)業(yè)——讓賣場從自然更新淘汰，到現(xiàn)在政府推動(dòng)中關(guān)村的低端服務(wù)業(yè)更新。而中關(guān)村也在自己拯救誠信：
以海龍為例，在海龍電子城、海龍時(shí)尚IT專門店等賣場，向消費(fèi)者免費(fèi)配發(fā)《315誠信維權(quán)手冊(cè)》。內(nèi)容包括海龍電子城市場部投訴規(guī)范、投訴地址、電話及雙重質(zhì)保規(guī)定，海龍電子城及寫字間誠信掛牌情況以及掛牌名單，增強(qiáng)消費(fèi)者的維權(quán)意識(shí)，明確維權(quán)方式方法。據(jù)悉，海龍防假活動(dòng)還包括誠信口號(hào)征集、誠信商戶網(wǎng)上評(píng)選、發(fā)布商戶誠信倡議書等，內(nèi)容非常豐富。
僅僅是這樣的方式，就可以治療好不誠信的頑疾么？
尋找解決中關(guān)村的辦法！
網(wǎng)友喊出：“中關(guān)村黑導(dǎo)購作惡多端，終將受懲罰，呼吁政府出面關(guān)閉賣場！”
中關(guān)村的奸商們憑借著簡單的三板斧，砍翻了一個(gè)又一個(gè)的消費(fèi)者。筆者用文字記錄了他們罪惡的行徑，并給大家提供了一些解決的方法。不過，孤木難成森林，中關(guān)村的奸商、黑導(dǎo)購們依然囂張，欺騙越來越多的消費(fèi)者。
談到解決中關(guān)村的誠信、黑導(dǎo)購、“欺詐”、價(jià)格不透明、盜版、假發(fā)票……問題，報(bào)紙、雜志、網(wǎng)絡(luò)、電視臺(tái)都做過曝光。一個(gè)奇怪的問題是，為什么如此的曝光，問題一直都沒有被解決呢？作為國家每天，CCTV經(jīng)濟(jì)與法報(bào)道中關(guān)村黑導(dǎo)購，期間我們發(fā)現(xiàn)了一些端倪。
我們可以看到，處于弱勢的消費(fèi)者投訴到工商局時(shí)，由于部分不守誠信的經(jīng)銷商把工商法規(guī)和辦事流程已經(jīng)非常清楚。工商局給出的建議，是向價(jià)格投訴部門投訴——12358
12358反饋的結(jié)果，由于產(chǎn)品沒有市場價(jià)，只能雙方協(xié)商。
面對(duì)價(jià)格欺詐，由于沒有直接的證據(jù)從法律上來說也無法解決這個(gè)問題的。
起訴法院，也不是每一個(gè)官司都可以解決的。
相關(guān)部門如何用法律武器可以把這些問題徹底解決掉呢？昔日的溫州鞋業(yè)走過的“砸牌子”的彎路應(yīng)該給中關(guān)村敲響了警鐘。中關(guān)村不僅僅要自救，而且相關(guān)部門一定要用嚴(yán)刑峻法來規(guī)范。
這或許才能解決中關(guān)村的根本問題。
中關(guān)村的賣場手術(shù)已經(jīng)是不可避免，那么未來的中關(guān)村賣場怎么樣？大量高科技企業(yè)涌入替代低端服務(wù)業(yè)，一個(gè)小問題又引發(fā)了我們的思考。那就是PE的“不尷尬”與中關(guān)村的出租率的“尷尬”——賣場與寫字樓的“問題”共存。
PE的不尷尬
如果僅僅從官方報(bào)道的數(shù)據(jù)來看，截至目前，入駐海淀區(qū)的股權(quán)投資機(jī)構(gòu)已達(dá)140家，其中今年進(jìn)駐的27家股權(quán)投資機(jī)構(gòu)，管理基金的總規(guī)模已經(jīng)超過1000億元。按照CBD之前寫字樓出租率一直保持在95%以上的說法，中關(guān)村PE大廈的入住率如果也在95%的情況下這座大廈的可持續(xù)發(fā)展計(jì)劃還是不錯(cuò)。
位于海淀中街的中關(guān)村SOHO
30%~40%的出租率——可持續(xù)發(fā)展？
有媒體報(bào)道稱：空置率最高的是中關(guān)村地區(qū)，甲級(jí)寫字樓的空置率達(dá)到了35%；而CBD、金融街、長安街沿線等區(qū)域，甲級(jí)寫字樓的空置率都低于10%。就此記者走訪了中關(guān)村西區(qū)數(shù)家寫字樓并了解到，有如理想國際大廈、中關(guān)村金融中心A座和C座成交率近100%這樣業(yè)績好的寫字樓，也有如天創(chuàng)科技大廈、創(chuàng)富大廈等近三四成入駐率僅為40%~50%的，其余如銀科大廈、輝煌時(shí)代大廈等大部分寫字樓的入駐率都在70%~80%左右。
如此說來，中關(guān)村仍然處在北京寫字樓空置率排行榜之首的位置。除了以理想國際大廈為代表的寫字樓銷售和租賃業(yè)績讓人刮目相看之外，大部分寫字樓的入駐率都在60%~70%左右；并且同時(shí)仍存在著近三四成開盤一年多入駐率僅為30%~40%的寫字樓。
目前的中關(guān)村SOHO已經(jīng)進(jìn)入最后的收尾階段
賣場問題域?qū)懽謽菃栴}一樣存在
近兩年內(nèi)西區(qū)寫字樓放量過于集中，2003年~2005年是寫字樓集中放量的階段，僅中關(guān)村西區(qū)的寫字樓新增面積就超過了30萬平方米，如此集中的供應(yīng)，必然導(dǎo)致短期的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)前的需求，因此也就導(dǎo)致了部分寫字樓并沒有繼續(xù)的可持續(xù)發(fā)展。對(duì)比賣場不同的一點(diǎn)，這里的“不誠信”問題似乎沒有，或者說沒有被放大而已。
中關(guān)村SOHO內(nèi)部還在裝修以及內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖
不管如何，中關(guān)村賣場的故事還在繼續(xù)，這一次演繹的是一個(gè)新話題，那就是“假如沒有中關(guān)村賣場，你會(huì)去大鐘寺么？”■
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